Politiek-actie.net | Reactie van Paul van Bree op aanbevelingen die Politiek-Actie.net deed n.a.v. malaise in de woningmarkt

Bron:	Politiek-actie.net, 23 juli 2004
Auteur:	Paul van Bree, deskundige volkshuisvesting en makelaardij
Website:	www.politiek-actie.net

Reactie van Paul van Bree op aanbevelingen aanpak volkshuisvestingsproblematiek

Paul van Bree, deskundige op het gebied van volkshuisvesting en makelaardij, gaf een reactie op de aanbevelingen die Politiek-Actie.net doet voor een daadkrachtiger volkshuisvestingsbeleid.

Hieronder de kanttekeningen en aanvullingen die hij plaats bij de aanbevelingen.

Commentaar op aanbevelingen voor de KORTE TERMIJN

Politiek-Actie.net: Portiekflats en sociale woonwijken die gekwalificeerd zijn als "te klein en uit de tijd" niet slopen maar renoveren en geschikt maken voor studentenhuisvesting.>
Het renoveren van wijken als deze kost veel geld. Ook wanneer het slechts om kleine aanpassingen gaat voor studentenbewoning. Aangezien het hier om een korte termijn maatregel gaat, wordt de wijk op langere termijn alsnog geherstructureerd. Aansluitend bij de richting waar het stadsbestuur (en hopelijk de lokale bevolking) heen wil. Dit betekent dat in de te renoveren woonwijk, tweemaal dient te worden geïnvesteerd. Ik vraag me daarbij af wie dit op zich wil nemen? Met name de investering in studentenhuisvesting is niet een van de meest lucratieve… Bovendien wordt er geen alternatief geboden voor diegene die nu nog in deze wijken en flats wonen. Het is hierbij belangrijk voor ogen te hebben dat de gemeentelijke overheid alleen invloed heeft op panden die in bezit zijn van corporaties. En dan alleen als de betreffende corporaties zich scharen achter de plannen. Particulier eigendom is niet te dwingen om te renoveren, hooguit alleen te stimuleren.
Politiek-Actie.net: Een aanbesteding doen aan het bedrijf Holland Composites Industrials voor het opleveren van honderden containerwoningen en spaceboxes (mobiele stapelwoningen) om de eerste nood te lenigen.
Zoals ongetwijfeld bekend is gebeurd dit reeds op enkele plaatsen. In mijn ogen een betere en meer realistische maatregel dan woonwijken die in aanmerking komen voor herstructurering geschikt te maken voor studentenhuisvesting. Dit omdat zo voor de huidige bewoners van portiekflats en sociale woonwijken voor een minder lange periode alternatieve huisvesting gezocht hoeft te worden.
Politiek-Actie.net: Wet maximale huurprijs strikt handhaven en anonieme kliklijn instellen voor overtreders
Ik weet weinig van deze wet, maar zoals het er staat klinkt het goed. Het nadeel hieraan is de controle en handhaving. Welke instantie is hiervoor verantwoordelijk, heeft de (financiële, juridische) middelen en belangrijker nog, heeft de tijd en het personeel beschikbaar?
Politiek-Actie.net: De grote steden krioelen van de onbenutte ruimtes, zoals niet bewoonde woonboten, leegstand boven winkels en souterrains. Deze zijn met een eenvoudige ingreep bewoonbaar te maken.
Dit zie je iets te gemakkelijk. Het klinkt zo goed, maar zo eenvoudig is het vaak niet. Met name de toegankelijkheid voor de hulpdiensten blijkt moeilijk (en daarmee kostbaar) te realiseren. Ik ben het met ermee eens dat het wel een nader onderzoek behoeft, want de potentie is er zeker. Ter illustratie een kopie van een artikel uit De Gelderlander:

Ruimte voor wonen boven winkels in Tielse binnenstad beperkt
Het onderzoek naar de ruimte voor bewoning boven winkels in de binnenstad heeft minder opgeleverd dan vooraf werd gedacht. Van de ongeveer 450 winkelpanden in de Tielse binnenstad, hebben slechts 25 een geschikte bovenverdieping om er woonruimte te maken. Enkele raadsleden vroegen om een onderzoek omdat breed het idee leefde dat in de binnenstad een enorme leegstand was van verdiepingen boven winkels en dat bewoning daarvan goed zou zijn voor de levendigheid en de sociale veiligheid in de winkelstraten. (De Gelderlander, 13 juli 2004)
Politiek-Actie.net: Bestemmingsplannen en rechten rondom grondexploitaties en vergunningen per direct aanpassen om woningcorporaties in staat te stellen asielzoekerscentra geschikt te maken voor kamerbewoning.
Bij mijn weten speelt de kamernood met name in de grote steden. Wat ik zo uit het nieuws van de afgelopen dagen haal is dat deze steden nu pas bereid zijn mee te werken aan het creëren van asielzoekerscentra. Ik zie de gemiddelde student in bijvoorbeeld Groningen niet op kamers gaan in het asielzoekerscentrum van het altijd fraaie Ter Apel…
Politiek-Actie.net: Draai de Koppelingswet van 1 april j.l. terug. Studenten die zich niet, vanwege onderhuur, op het woonadres in kunnen schrijven moeten nu 150 euro van hun uitwonende beurs inleveren. Op de lange termijn moet onderverhuur aangepakt worden, maar deze maatregel zal op korte termijn het informele woningbestand juist doen slinken. De Koppelingswet schiet haar doel (aanpakken fraude) voorbij en maakt een veel groter probleem, de woningnood onder studenten, nog erger.
Voor mijn gevoel pakt de koppelingswet wel het probleem aan, maar vanuit de verkeerde kant. Naast het tegengaan van fraude, gaat het er uiteindelijk om, om de schimmige wereld van de onderhuur aan te pakken. Helaas is nu de student de klos en op de langere termijn pas de verhuurder. Toch kan wat mij betreft de Koppelingswet in haar huidige vorm blijven bestaan. Huurbazen worden nu toch enigszins gedwongen minder vage overeenkomsten af te sluiten met studenten. Simpelweg omdat deze niet meer kunnen huren op de huidige wijze. Maar het blijft een moeilijke en soms ook pijnlijke kwestie.

Commentaar op aanbevelingen voor de LANGE TERMIJN
Politiek-Actie.net: Het bouwen van VINEX-locaties of nieuwbouwwijken rondom grote steden, zodat scheefwoners in goedkope sociale huurwoningen plaats kunnen maken voor starters.
Juist die goedkope en sociale huurwoningen zijn vaak te vinden in de woonwijken die “te klein en uit de tijd” zijn. En deze wil je op korte termijn juist geschikt maken voor studentenhuisvesting. Dit conflicteert dus met elkaar. Veruit de meeste Nederlanders willen in het suburbaan gebied wonen. Zeg maar het semi-groene gebied grenzend aan een stad. Alleen vinden zowel stedelijk als landelijk georiënteerden de VINEX-locaties in zijn huidige vorm totaal niet geschikt en interessant. Er wordt momenteel veel geopperd in ‘woningbouwland’ dat er meer eengezinswoningen dienen te worden bijgebouwd, om de doorstroming beter te laten verlopen. Dit is de komende jaren zeker nodig, maar hierbij dient we sterk rekening te worden gehouden met de vergrijzing. Vanaf 2020 is een kwart van alle Nederlanders 65+ en het Woning BehoefteOnderzoek 2002 van het Min. VROM geeft aan dat juist deze grote groep Nederlanders momenteel in zo’n eengezinswoning woont. Vanaf 2020 komen er veel van deze woningtypen vrij, omdat de ouderen doorstromen naar seniorenwoningen e.d..
Politiek-Actie.net: Leegstaande kantoorruimten geschikt maken voor sociale woningbouw. Drie procent van alle leegstaande kantoorruimten levert in Amsterdam 7000 kamers op. Bouwtechnisch zijn er geen grote problemen, alleen moeten de bestemmingsplannen geactualiseerd worden.
Is zeker een goed mogelijkheid, maar vraagt wederom om investeringen. Wie neemt deze voor zijn rekening? Er zal toch iets van keuken-, douchefaciliteiten moeten komen wil je er studenten laten wonen. Wanneer zich een bedrijf meld om zich in het pand te vestigen, zullen de studenten er weer snel uit moeten. Als student heb je zo weinig zekerheid lijkt mij. Wie betaalt de kosten voor afbraak van de nieuw geplaatste keuken-, douchefaciliteiten? Ook doe je hier te gemakkelijk over de procedure die hoort bij een actualisatie van een bestemmingsplan. Wanneer het gehele plangebied, waarin de betreffende panden zich bevinden, dient te worden herzien is dit een lange en dure zaak. Wanneer er geen bezwaar en beroepsprocedures zijn duurt dit een jaar of 6, maar in het algemeen geldt voor een bestemmingsplanherziening een periode van zo’n 10 jaar. Dan is er nog de zogenaamde artikel 19WRO procedure waarmee een deel van een bestaand bestemmingsplan van gebruiksfunctie kan veranderen (1/3 van Nederland is hiermee gebouwd). Ook dit kan door bezwaar en beroepsprocedures een aantal jaren duren, maar minder extreem lang. Dit biedt zodoende meer perspectief dan een bestemmingsplan actualisatie.
Politiek-Actie.net: Aanscherping van het vergunningenbeleid voor bedrijven. Nieuwbouwplannen pas honoreren als een bezettingsgraad van tenminste tachtig procent voor de komende jaren is gegarandeerd. Dit voorkomt aanslag op schaarse potentiële woonruimte. Bedrijven verplichten onderzoek te laten doen naar nabijgelegen bestaande kantoorgebouwen.
Het lijkt mij onmogelijk om een bezettingsgraad voor een aantal jaren te garanderen. Wat als een bedrijf na bijvoorbeeld 2 jaar failliet gaat. Krijgt de projectontwikkelaar dan een boete omdat de bezettingsgraad niet is gebleven zoals afgesproken….? Ik vind het verder ook niet echt een heel realistische optie. Iedere gemeente is allang blij wanneer zich een nieuwe werkgever meldt, die zich in de gemeente wil vestigen. Zeker in deze economisch moeilijke tijd komt zo’n maatregel er echt niet door. Hoe goed bedoeld deze ook mag zijn.
Politiek-Actie.net: Semi-overheden, zoals gemeentelijke grondbedrijven, moeten zich terugtrekken uit de commercie en geen winst nastreven bij exploitatie grond. In ieder geval niet zelf debet zijn aan prijsopdrijving, zoals nu het geval is in Amsterdam.
Mee eens!
Politiek-Actie.net: De NMa moet gericht toezicht houden op projectontwikkelaars, corporaties en vastgoedbazen en voorkomen dat er prijsafspraken worden gemaakt die de prijzen van huur- of koopwoningen opdrijven.
Tja, de bouwfraude-affaire. Ben het zeker met je eens, maar dat wordt lastig. Als er mensen gehaaid zijn dan zijn het de mensen in de bouwwereld…
Politiek-Actie.net: Huursubsidie voor onzelfstandige woonruimten (kamers) invoeren en toezicht houden op de Wet voor maximale huurprijs en controleren of de jaarlijkse huurverhoging uitsluitend inflatievolgend is.
Ik vraag me af of deze huursubsidie wel echt nodig is. Ik begrijp goed waarom je daarop inzet, maar als ik eerlijk ben vind ik dat studenten ook vaak klagen met gezonde benen. Het is inderdaad lastig om aan een kamer te komen, maar ik ken niemand die het uiteindelijk niet gelukt is. Assertiviteit is een belangrijk aspect hierbij! Wel heb ik veel moeite met de uitbuiting door sommige huisbazen van hun machtspositie, maar dat is met huursubsidie niet verholpen. De prijzen voor een kamer, zeker in de particuliere verhuursector, zullen alleen maar meer stijgen. Ze vinden nu ook studenten die het kunnen betalen en wanneer er huursubsidie komt kan de prijs bet omhoog in de ogen van een huisbaas. Dan wordt het geld voor de huursubsidie dus eigenlijk aan de huisbaas gegeven….. via een omweg dan wel, maar toch.
Politiek-Actie.net: Woningcorporaties financieel stimuleren om sociale woningbouw te exploiteren en af te zien van economisch rendabelere projecten. Alleen subsidie op bouwprojecten die de doorstroming direct bevorderen.
Bij bouwprojecten waar het om meerdere woningtypen gaat worden afspraken gemaakt over het percentage sociale woningbouw. De kosten hiervoor worden verhaald op de koopwoningen. Teveel sociale woningbouw drijft de prijzen voor koopwoningen erg veel op en ik vraag me af of het de bevolkingssamenstelling van de wijk ten goede komt? Alleen subsidie voor bouwprojecten die de doorstroming direct bevorderen ben ik het niet mee eens. Zo wordt een grote groep Nederlanders die ook een woning nodig hebben buitenspel gezet…
Paul van Bree: Slotbeschouwing
Woningbouw in Nederland is altijd sterk gebaseerd geweest op de demografische verwachting in ons land. De kwantitatieve bouwopgave werd hiermee behoorlijk goed ingeschat. Alleen had niemand kunnen voorzien dat er een grote omslag zou plaatsvinden in de kwalitatieve vraag naar woningen. Tot ongeveer midden jaren ’80 is dit opgevangen door veel subsidie vanuit het Rijk, maar ook daar moest bezuinigd worden. Pas in de Vijfde Nota en de nieuwe Nota Ruimte komt er een omslag naar een meer lokaal woningbouwgericht beleid. In de aanbevelingen van politiek-actie.net wordt sterk ingezet op ingrijpen vanuit de overheid. Dit is dus tot in de jaren ’80 gebeurd, maar niet echt succesvol. Voor aanpassing naar de relatief snelle verandering in kwalitatieve vraag bleek de overheid een te log en stug apparaat. De markt is meer geschikt om om te gaan met snelle veranderingen in wensen van burgers. Maar zoals je zelf ook weet kent de markt ook zo haar gevaren. In mijn ogen is een goede volkshuisvesting dan ook afhankelijk van een goed samenspel tussen markt en overheid. De markt krijgt veel vrijheid, maar de overheid kan effectief en adequaat ingrijpen wanneer bepaalde ontwikkelingen niet stroken met (voorspelbare) toekomstige ontwikkelingen. Maar goed, de overheid heeft deze middelen in de huidige situatie onvoldoende, dus daar hebben we op korte termijn weinig aan.

Politiek-actie.net richt zich in de aanbevelingen ter verbetering van het Volkshuisvestingsbeleid bijna alleen op wonen voor studenten. Ik zal me daar ook op toespitsen. Maar wel met wil ik eerst het volgende kwijt: Door de sterke vergrijzing van ons land vanaf 2010 zullen veel rijkere (gepensioneerde) Nederlanders wegtrekken uit de stad naar het platteland. Dit door een forse toename van het aantal allochtonen in met name de Randstad tot een kwart van de bevolking in 2020 (Elsevier februari 2004), maar ook doordat de mogelijkheden in het suburbaan wonen, wat de meeste Nederlanders graag willen, niet overeenkomt met hun wensen (VINEX locaties voldoen niet aan hun wensen). Hiermee trekt dus een groot deel van het kapitaal weg uit de steden (Onderzoeksbureau Motivaction, Nieuwe dorpen, kwalitatief onderzoek naar de meningen van burgers. Uitgevoerd in opdracht van Innovatienetwerk Groene Ruimte en Agrocluster). Met het oog op de toekomst van een stad is het zodoende belangrijk ook voor deze groep te bouwen.

Nu weer terug naar de studentenhuisvesting. Hierbij is de moeilijke doorstroming het grootste obstakel in mijn ogen. De hoge kosten voor kamers en eventueel de noodzaak van subsidie hiervoor komt voort uit het feit dat er een schaarste is. En schaarste heeft een prijsopdrijvend effect. De bouw van eengezinswoningen biedt hiervoor zeker een oplossing. Het samenwonen is zo eerder mogelijk en komen (studenten)kamers vrij. Maar hierbij speelt de toename van de vergrijzing in Nederland weer een belangrijke rol. Door de grote groep ouderen die vanaf 2020 langzaam maar zeker een seniorenwoning zoeken, of wegtrekken uit de stad komen er op termijn eengezinswoningen (veelal huur) vrij. Het eindeloos bijbouwen van deze eengezinswoningen nu is dus niet wenselijk. Voor een goede doorstroming zijn ook seniorenwoningen noodzakelijk. Vanaf 2010/2015. Om op korte termijn iets te kunnen doen aan het kamertekort zou ik verder gaan met de ontwikkeling van de ‘wooncontainers’. Niet ideaal om in te wonen wellicht, maar wanneer degelijk uitgevoerd biedt dit een reëel alternatief voor de schimmige onderhuur situaties zoals die zich in veel steden voordoen. Niet alleen de overheid kan echter iets betekenen. Ik las onlangs een kort artikel waarin een woningcorporatie uit Zeeland de renovatie van een studentenflat in Utrecht financieel ondersteund. Met als voorwaarde dat 15 tot 20 studenten uit Zeeland voorrang krijgen bij de toewijzing van een kamer in dit complex. Maar om deze woningbouw ook daadwerkelijk te realiseren is het samenspel markt – overheid nodig. De markt kan beter en sneller inspringen op de woonwensen van de hierboven genoemde doelgroepen. Maar om alles juridisch mogelijk te maken en de markt enigszins te controleren is er de overheid. Met name de aanbeveling dat de Nma gericht toezicht houdt op de betrokken partijen is hierbij cruciaal, hoe lastig dit ook in de praktijk mag zijn.

Ik laat het hierbij. Hopelijk is mijn mening duidelijk overgekomen. Het is niet zozeer bedoeld als de absolute waarheid ofzo, maar om de lezer wat meer aan het denken te zetten over dit moeilijke, maar heel belangrijke onderwerp.

Stuur uw reactie naar:

Paul van Bree (rhythm909@hotmail.com)
- of -
Steven de Jong, Politiek-Actie.net (info@politiek-actie.net)

Interessante links:
Artikel: Aanbevelingen van Politiek-actie.net ter verbetering Volkshuisvestingbeleid
Artikel: DOSSIERS | volkshuisvesting - 'Beterschap aan de woningmarkt!'
Website: Projectbureau De Vijf - www.spacebox.info

Reageer op dit artikel

Mail uw bijdrage naar de redactie: info@politiek-actie.net

Reacties op dit artikel

Gepost:

Door:

Reactie:

www.spacebox.info